红网时刻新闻5月25日讯(记者 肖娟)以旧换新、以小换大,二孩、三孩政策放开进一步激发了人们的改善住房需求。房贷政策向刚需倾斜,二套房比首套房利率高出一截。
目前,包括常德、岳阳、株洲、湘潭在内的多个城市首套房贷利率进入“3”时代,二套房普遍岿然不动为4.9%,二者利率差进一步扩大。
提前还贷、“卖一买一”、长租核销,红网时刻新闻记者注意到,购房者通过多种方式争取首套房利率打折优惠。
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首套、二套利率差扩大
改善购房成本增加
家住长沙金星北的高先生近期卖掉了房子,但仍住在原先的家里,并与新房东签了两年的租赁合同,“一是为了多添点首付一步到位,二是房子卖了后能享受首套房贷利率。”
今年来,长沙多家银行优化房贷政策,结清商贷再买房,或将名下唯一住房长租,可享首套房利率优惠。这也导致市民在改善住房时更为精打细算:或结清房贷,或“卖一买一” 换取首套房资格。
卖房、长租、买房,在雨花区居住的林小姐短短两个月完成了3件事:卖了婚前小户型,将目前住的房子与长房签署了10年租赁合同,迅速定下了中海的一个楼盘,如此折腾是为了房贷利率能打折。
2021年、2022年初,长沙普遍执行首套房5.64%,二套房5.88%的利率政策,首套房、二套房利率相差不大。
然而,随着房贷政策向首套房倾斜,二者的价差愈加扩大。目前长沙首套房、二套房贷款利率分别为4.1%、4.9%,利率差扩大到80个基点,二套改善需求的房贷成本较首套房明显增加。
100万商贷二套房利息多出17万元
市民购房优先公积金
那么,首套房和二套房的贷款成本差距几何?
以商贷100万元30年还本付息为例,若按照首套房贷4.1%计算,月供4831.98元,累计利息支出为73.95万元;二套房贷利率4.9%,月供5307.27元,累计利息91.06元,后者分别较前者每月多支出475元,累计利息增加17万元。
如果是房贷利率下限降至4%以下的城市,首套房、二套房利率的差距可达100个基点,累计利息更是不可小觑,100万元商贷的利息支出可相差近20万元。
相比之下,公积金首套房贷3.1%,二套房贷3.575%,二者之间相差没有那么明显。因此,长沙一些购房者首套房用商贷买小户型上车,再用足公积金买二套房进行改善,从而节省利息支出。
贷款金额水涨船高
组合贷还是纯商贷需具体分析
随着改善性需求的释放,贷款金额水涨船高,市民对贷款成本关注度增加。
“有公积金尽量公积金,但是组合贷有时候客户会纠结。”长沙一大型国有银行个贷中心工作人员表示,近期有接到要不要使用公积金的咨询,有客户反映,置业顾问建议其放弃组合贷,使用纯商贷更划算,为此她为客户算了一笔账。
客户购买的是位于滨江片区的一处房产,需贷款约200万元,由于名下还有房产,组合贷被认定为二套,20年利息总额约为102万元;可如果选择纯商贷的话,按照首套房贷贷款累计利息为93万元。
上述工作人员表示:“具体问题需具体分析。如果组合贷中公积金额度占比更多,那肯定组合贷更合适。如果商贷占总额度比重高,纯商贷可能反而节省更多利息。”
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